TÜRK HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA

Türk Hukukunda Kamulaştırma ve Dava Türleri

Yasal Çerçeve

Türk hukukunda mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış temel bir haktır. Ancak bu hak sınırsız değildir; Anayasa'nın 46. maddesi uyarınca "kamu yararı" amacıyla sınırlandırılabilir. Kamulaştırma (istimlak), devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir. Bu sürecin temel dayanağı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'dur.

1. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası (Madde 10)

Kamulaştırma süreci kural olarak idare ile vatandaşın pazarlık masasına oturmasıyla başlar (Satın Alma Usulü - Madde 8). İdare öncelikle bir kıymet takdir komisyonu kurar ve vatandaşı pazarlığa davet eder. Ancak anlaşma sağlanamazsa veya vatandaş görüşmeye gelmezse, idare tek taraflı olarak tapuyu üzerine alamaz.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi gereğince idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Bedel Tespit ve Tescil Davası" açmak zorundadır.

Bu dava türünün temel özellikleri şunlardır:

• Davacı İdaredir: Bu davayı mülk sahibi değil, kamulaştırmayı yapan kurum açar.
• Amaç: Mahkeme bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler.
• Süreç: Mahkemece belirlenen bedel mülk sahibinin banka hesabına yatırılmadan tapu idareye geçmez.
• Faiz Hakkı: Kamu alacaklarına için öngörülen en yüksek faiz işletilir.

2. Acele Kamulaştırma (Madde 27)

Normal kamulaştırma süreci bazen yıllar sürebilir. Ancak kamu tarafından acele kamulaştırma yapılması gereken durumlarda Acele Kamulaştırma devreye girer. Acele kamulaştırma işlemleri bir dava yolu değildir. Acele kamulaştırma değişik iş kararları idareye hâkim kararı ile el koyma yetkisi verilmesi işlemidir. Değişik iş dosyası olması sebebiyle acele kamulaştırma işlemleri bir çekişmeli yargı faaliyeti olarak tanımlanamayacaktır. Mülkiyet hakkı zarar gören aleyhine açılacak bedel tespit tescil davası ile kamulaştırma işlemleri tamamlanmış olacaktır.

Acele kamulaştırmayı normal süreçten ayıran en büyük fark hızdır ve mülkiyetin geçiş anıdır:

• Süreç: İdare, mahkeme aracılığıyla taşınmazın değerini bilirkişi marifetiyle hızlıca tespit ettirir. Bu bir dava değil, "Değişik İş" dosyası üzerinden yürütülen bir tespit işlemidir.
• El Koyma: Belirlenen bedel bankaya bloke edilir ve idare taşınmaza el koyma hakkını kazanır.
• Mülkiyet: Değişik iş dosyasında verilen karar ile mülkiyet hemen idareye geçmez, sadece kullanım hakkı ve el atma yetkisini idare alır. Mülkiyetin geçmesi için idarenin daha sonrasında 10. maddeye göre Bedel Tespit ve Tescil davası açması gerekir.

Acele kamulaştırma dosyasında (27. madde) belirlenen bedel nihai bedel değildir. Mülk sahibi bu adına bankada depo edilen bedeli ve işlemiş faizini çekebilir ancak idare daha sonra esas bedel tespiti davası (10. madde) açtığında, bedel yeniden hesaplanır. Eğer esas davada bedel daha yüksek çıkarsa bedel farkı mülkiyet hakkı sahibine ödenecektir.

3. Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Bazen idare, hiçbir yasal kamulaştırma işlemi yapmadan, tebligat göndermeden veya bedel ödemeden vatandaşın arazisine müdahale edebilir. Bu hukuksuz duruma karşı açılabilecek iki tür dava vardır:

A. Fiili El Atma Davası (Tazminat Davası)

 İdarenin, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza, kamulaştırma kararı almaksızın veya işlemlerini tamamlamaksızın kalıcı olarak el koyması (yol yapması, boru döşemesi, bina dikmesi) durumudur.

• Dava Türü: Bu durumda mülk sahibi, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tazminat davası açarak taşınmazın bedelini talep eder.
• Yargıtay İçtihadı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre bu durum, mülkiyet hakkına haksız bir saldırıdır (haksız fiil). El konulan taşınmazın bedeli, dava tarihindeki rayiç üzerinden hesaplanır.
• Faiz: dava tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmektedir. Fakat bizim kanaatimize göre

B. Hukuki El Atma Davası

 Burada idare araziye fiziksel olarak girmez. Ancak belediye imar planında arsanızı "okul alanı", "yeşil alan", "park" veya "yol" olarak işaretler.

• Kısıtlılık: Siz arsanıza inşaat yapamazsınız, satmakta zorlanırsınız.
• Süre: İmar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde idare kamulaştırma yapmazsa, mülkiyet hakkınız kısıtlanmış sayılır.
• Görevli Mahkeme: Bu davalar, fiili el atmanın aksine İdari Yargı'da (İdare Mahkemesi) "Tam Yargı Davası" (Tazminat) olarak açılır.

4. Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Her kamulaştırma hukuka uygun olmayabilir. Eğer idarenin kamulaştırma kararında "kamu yararı" yoksa veya işlem yetkili mercilerce usulüne uygun yapılmadıysa, mülk sahibi İdari Yargı'da (İdare Mahkemesi) işlemin iptali için dava açabilir.

• Süre: İdarenin açtığı bedel tespit davasının (10. madde) size tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açmanız gerekir.
• Bekletici Mesele: İptal davası açarsanız ve bunu Asliye Hukuk Mahkemesi'ne belgelendirirseniz, bedel tespit davası (tapu tescili yönünden) iptal davasının sonucunu bekler.

5. Geri Alım Hakkı (Mal Sahibinin Hakkı - Madde 23)

Kamulaştırılan taşınmaz, kamulaştırma amacı doğrultusunda kullanılmazsa ne olur? Kamulaştırma Kanunu madde 23’e göre;

• Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde, idare taşınmazı olduğu gibi bırakırsa veya amacına uygun hiçbir işlem yapmazsa,
• Eski malik, kamulaştırma bedelini (aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte) ödeyerek taşınmazını geri alma hakkına sahiptir.
• Süre: Bu hak, doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır.

Sonuç / Özet

Kamulaştırma hukuku, teknik detayların, hak düşürücü sürelerin ve görevli mahkeme ayrımlarının (Adli Yargı vs. İdari Yargı) hayati önem taşıdığı bir alandır.

1. Bedel Tespit Davası: İdare açar, bedeli mahkeme belirler.
2. Acele Kamulaştırma: Hızlı el koymadır, mülkiyet hemen geçmez, bedel sonra kesinleşir.
3. Fiili El Atma: İdare izinsiz girerse Asliye Hukuk'ta tazminat davası açılır.
4. Hukuki El Atma: İmar planı ile kısıtlanırsa İdare Mahkemesi'nde tazminat davası açılır.

Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve devletin bu hakka müdahalesi, ancak tam karşılığının ödenmesi ve yasal prosedürlere tam uyulması ile hukuka uygun hale gelir. Hak kaybına uğramamak için sürecin başından itibaren uzman bir hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.

 

Av. Ömer ÇOBAN